O crescimento das plataformas digitais de intermediação de hospedagem modificou significativamente a forma de exploração econômica de imóveis residenciais. Modelos de contratação intermediados por plataformas como Airbnb, Booking e similares passaram a desafiar categorias jurídicas tradicionais, especialmente no âmbito do direito condominial.
Foi justamente essa realidade que levou a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, a consolidar um importante entendimento sobre a matéria. Mais do que decidir sobre a utilização de plataformas digitais, o Tribunal reconheceu que essas contratações frequentemente não se enquadram nem como locação por temporada, nem como hospedagem, constituindo uma categoria própria de contratos atípicos de curta estadia.
A superação da dicotomia entre locação e hospedagem
Até recentemente, grande parte das discussões jurídicas concentrava-se em definir se a utilização de plataformas digitais configuraria contrato de locação por temporada, regido pela Lei nº 8.245/1991, ou contrato de hospedagem, sujeito à Lei Geral do Turismo.
No julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, entretanto, a Segunda Seção observou que muitos dos contratos atualmente celebrados não atendem integralmente aos requisitos legais de nenhuma dessas modalidades.
Segundo o Tribunal, esses negócios normalmente não apresentam as formalidades exigidas para a locação por temporada, como a descrição detalhada do mobiliário e do estado do imóvel, tampouco envolvem a estrutura empresarial e os serviços característicos da atividade hoteleira, como recepção, limpeza periódica, lavanderia ou licenciamento específico. Em razão dessa peculiaridade, o STJ propôs qualificá-los como contratos atípicos de curta estadia.
A Corte também esclareceu que o meio utilizado para divulgar o imóvel é juridicamente irrelevante. A plataforma digital não altera, por si só, a natureza do negócio jurídico celebrado, funcionando apenas como instrumento de aproximação entre as partes.
A destinação residencial permanece como elemento central
Embora reconheça a existência dessa nova modalidade contratual, o STJ afastou a conclusão de que toda contratação de curta duração seja incompatível com condomínios residenciais. O Tribunal enfatizou que a análise deve recair sobre a forma concreta de utilização do imóvel.
Segundo o STJ, a disponibilização habitual da unidade por curtos períodos, associada à exploração econômica organizada da atividade, pode descaracterizar a destinação residencial prevista na convenção condominial. Não é o simples fato de a contratação ocorrer por poucos dias que altera a natureza do uso, mas a existência de elementos que revelem verdadeira profissionalização da atividade.
Entre os fatores apontados pelo STJ estão:
Nenhum desses elementos, isoladamente, possui caráter absoluto. A aferição depende das circunstâncias específicas de cada caso concreto.
A alteração da destinação exige deliberação qualificada
Outro aspecto relevante do julgamento diz respeito ao papel da convenção condominial.
A Segunda Seção reafirmou que a convenção possui natureza normativa e vincula todos os condôminos, ainda que não registrada, conforme entendimento consolidado na Súmula 260 do STJ. Além disso, destacou que o artigo 1.336, IV, do Código Civil impõe ao condômino o dever de conferir à unidade a mesma destinação atribuída à edificação.
Assim, quando a exploração do imóvel por contratos atípicos de curta estadia descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial do condomínio, sua utilização dependerá de prévia alteração da destinação prevista na convenção.
Após a alteração promovida pela Lei nº 14.405/2022, essa modificação exige aprovação de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
Os impactos práticos da decisão
O julgamento oferece maior segurança jurídica para um tema que vinha sendo solucionado de forma heterogênea pelos tribunais estaduais.
O STJ não declarou ilícita a utilização de plataformas digitais nem proibiu genericamente locações de curta duração em condomínios residenciais. Tampouco afirmou que toda contratação intermediada por plataformas como Airbnb constitui atividade de hospedagem.
A tese fixada é traz critérior: determinados modelos de exploração econômica de imóveis configuram uma modalidade contratual autônoma — os contratos atípicos de curta estadia — cuja compatibilidade com condomínios residenciais dependerá da intensidade da exploração econômica, das características concretas da utilização do imóvel e das disposições constantes da convenção condominial.
Considerações finais
O REsp nº 2.121.055/MG representa um julgamento relevante em matéria de direito imobiliário e condominial. Em vez de enquadrar automaticamente as novas formas de utilização dos imóveis em categorias jurídicas tradicionais, a Segunda Seção reconheceu a necessidade de adaptação do direito às transformações do mercado.
Para proprietários, administradoras e condomínios, a decisão evidencia que a análise da regularidade dessas contratações não pode ser feita apenas com base na duração da estadia ou na utilização de plataformas digitais. Será indispensável examinar a efetiva forma de exploração do imóvel, a finalidade atribuída ao condomínio e o conteúdo da convenção condominial, à luz dos critérios estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça.
Fontes:
Lei Geral do Turismo: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11771.htm
Código Civil: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Julgado STJ: REsp 2.121.055
