A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1.910.280/PR em 3 de abril de 2025, firmou entendimento relevante sobre a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em situações envolvendo contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Segundo a decisão, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, tanto o promitente vendedor (proprietário do imóvel) quanto o promitente comprador (possuidor) possuem legitimidade passiva concorrente para figurar no polo da ação de cobrança, mesmo quando as despesas tenham sido geradas após a imissão do comprador na posse e ainda que o condomínio não tenha ciência inequívoca da transação.

Pontos centrais da decisão:

• As despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o ocupante.
• O imóvel responde pelo débito, podendo ser penhorado, mesmo que o proprietário não tenha integrado a ação de cobrança.
• Ressalvou-se, contudo, que apenas o imóvel gerador da dívida pode ser objeto de penhora, preservando-se os demais bens do proprietário.
• Ao proprietário é garantido o direito de defesa na fase de cumprimento de sentença ou por meio de ação autônoma.

Relevância prática

Esse entendimento consolida a interpretação das teses fixadas no Tema 886/STJ, reforçando a responsabilidade compartilhada entre vendedor e comprador nas obrigações condominiais. Para condomínios, trata-se de um precedente que amplia a segurança jurídica na cobrança. Para compradores e vendedores, a decisão alerta para a necessidade de regularizar a transferência da propriedade junto ao cartório de registro de imóveis, a fim de evitar futuras responsabilidades.