O contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não pode ser usado para impedir os efeitos de uma hipoteca concedida posteriormente a um terceiro de boa-fé, mesmo que essa promessa tenha sido firmada antes da hipoteca.

Não se aplica a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, que diz: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Isso porque o entendimento consolidado do STJ é de que essa súmula se aplica apenas a imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e não a imóveis comerciais. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 15/10/2019).

Ainda que existam acórdãos no STJ reconhecendo que, mesmo em se tratando de imóveis comerciais, uma hipoteca firmada após a promessa de compra e venda não teria eficácia contra o comprador, essas decisões não analisaram casos em que a promessa de compra e venda não estava registrada em cartório.

O ponto central da discussão é justamente a falta de registro da promessa de compra e venda no cartório. De acordo com o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a transferência da propriedade de um imóvel só se concretiza com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o comprador tem apenas um direito pessoal, ou seja, um compromisso entre as partes, que não gera efeitos contra terceiros.

Somente com o registro no cartório é que a promessa de compra e venda se transforma em um direito real, ou seja, um direito que pode ser oposto a qualquer pessoa, inclusive a terceiros que adquiram o imóvel de boa-fé.

Portanto, se não houve o registro da promessa de compra e venda, ela não pode ser usada para impedir que um terceiro de boa-fé — que recebeu o imóvel como garantia hipotecária registrada — promova a penhora do bem em uma ação de execução judicial, seguindo os trâmites legais.

Ou seja: o contrato de promessa de compra e venda que não foi registrado no cartório não pode prevalecer contra o direito de um terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real, mesmo que essa promessa tenha sido firmada antes da hipoteca.

REsp 2.141.417-SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 22/4/2025.