O contrato de locação comercial desempenha um papel crucial na manutenção e expansão de atividades empresariais. Dentro deste contexto, o direito de renovação surge como uma garantia jurídica relevante para locatários, protegendo-os contra a perda do ponto comercial, elemento essencial para a continuidade dos negócios. Este artigo explora os aspectos legais do direito de renovação no contrato de locação comercial, com base na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

O que é o direito de renovação?
O direito de renovação assegura ao locatário, que preenche determinados requisitos legais, a possibilidade de renovar o contrato de locação comercial por igual prazo. Esse dispositivo visa garantir a estabilidade do empreendimento, especialmente considerando que o ponto comercial é um fator determinante para o sucesso da atividade econômica.

Requisitos para o direito de renovação
De acordo com o art. 51 da Lei do Inquilinato, o direito de renovação pode ser exercido desde que o locatário atenda cumulativamente aos seguintes requisitos:

1. Prazo mínimo de cinco anos de locação ininterrupta;
2. Exploração do mesmo ramo de atividade por três anos consecutivos;
3. Contrato por escrito e com prazo determinado.

Ação renovatória
Caso o locador não manifeste interesse em renovar espontaneamente o contrato, o locatário pode ingressar com uma ação renovatória no prazo legal. Esse prazo é estabelecido pelo art. 51, §5º da Lei do Inquilinato, que determina que a ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente.

Hipóteses de recusa de renovação
Apesar do direito de renovação, a Lei do Inquilinato permite ao locador recusar a continuidade da locação em algumas situações específicas, previstas no art. 52:

• Uso próprio do imóvel: Quando o locador ou um ascendente/descendente precisar do imóvel para exercer atividade comercial própria.
• Obras que inviabilizem o uso do imóvel: Quando o locador, por determinação do Poder Público ou para aumentar o valor do negócio ou da propriedade, comprovar que o imóvel será submetido a reformas estruturais que impeçam a continuidade da locação.

Conclusão
O direito de renovação é uma ferramenta essencial para garantir a segurança jurídica de empresários e comerciantes, assegurando a continuidade das suas operações e evitando que investimentos realizados no ponto comercial sejam perdidos. Ademais, esse mecanismo protege o fundo de comércio, que é um ativo intangível vital para a valorização do negócio.

Contudo, o exercício desse direito depende do atendimento aos requisitos legais e do cumprimento dos prazos previstos. Assim, a orientação jurídica especializada é indispensável para que locatários possam usufruir plenamente dessa proteção legal, com o ajuizamento da medida judicial correspondente, se o caso.

Links úteis:
Lei nº 8.245/91. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm