Muitos empresários se assustam quando tentam abrir uma empresa em determinado local do município e descobrem que o endereço desejado não permite esse tipo de atividade. Saiba como se prevenir.

O espaço urbano de um município é dividido por zonas de uso estritamente residencial, uso misto, uso comercial, uso industrial e zonas de proteção ambiental, além de outros tipos de zoneamento que podem incidir ou variar de acordo com a realidade local. Em regra, cada zona permite tipos específicos de uso e ocupação do solo.

Assim, o Município pode, por exemplo, proibir instalações residenciais em uma determinada região, permitindo, a instalação de indústrias no local. Da mesma forma, os critérios ocupação podem envolver a quantidade de andares que um imóvel pode ter, espaço mínimo para absorção interna da água da chuva, quantidade de vagas de estacionamento do local, dentre outros quesitos. Ou seja, mesmo em uma zona comercial, o espaço físico da sua empresa não pode ser construído da maneira exclusiva que você quer, tendo que se submeter às regras municipais que regulam a questão.

Além dos tipos e classificações de uso e ocupação, outros critérios podem ser acionados para selecionar quais atividades comerciais podem ser instaladas na cidade: geradores de incômodo no tráfego, índice de risco ambiental.

Embora uma determinada zona urbana permita atividade mista (residencial e comercial), pode não permitir a instalação de todo e qualquer comércio. Ilustrativamente, imagine um hipermercado instalado nessa região hipermercado; ele geraria uma quantidade de trânsito e, indiretamente, poluição que atrapalharia a mobilidade e sossego dos moradores locais, com perturbações causando danos à fauna e flora da região.

Do mesmo modo, atividades comerciais ou industriais que promovem intensa poluição (fumaça, barulho, odores, etc) podem não ser permitidas em qualquer espaço urbano. Por exemplo, uma grande serralheria não poderia ficar ao lado de uma creche ou asilo, pois o incômodo sonoro, a poeira resultante e o trânsito de caminhões que levam e trazem madeira comprometeriam a saúde e o sossego das crianças e idosos da vizinhança.

Portanto, antes de abrir um negócio, confira se o endereço desejado permite esse tipo de atividade. O caminho mais seguro é solicitar uma certidão de uso do solo (ou outra do gênero) na Prefeitura Municipal, informando previamente o endereço desejado e o tipo de atividade que pretende abrir.

Caso receba uma negativa, poderá administrativa ou judicialmente solicitar a instalação no mesmo endereço, desde que consiga comprovar e convencer a autoridade administrativa ou judicial que os incômodos inicialmente apontados serão suprimidos ou reduzidos no local. Por exemplo, em caso de poluição sonora, apresentando o plano de abafamento acústico no interior do imóvel.

A adequada compreensão da legislação ambiental e o auxílio de advogados e arquitetos urbanistas é primordial para a instalação de empresas no solo municipal, fazendo com que grandes investimentos não se percam pela inobservância de requisitos urbanísticos.

Links uteis:

Estatuto da Cidade. Lei n° 10.257/2001. Estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/CCIVIL_03/////LEIS/LEIS_2001/L10257.htm.