A due diligence é um processo de investigação detalhada e análise de informações para garantir a segurança jurídica, técnica e financeira em uma transação imobiliária. Seu objetivo é identificar riscos, pendências ou irregularidades que possam impactar negativamente a aquisição ou o uso do imóvel. Este procedimento envolve a verificação de documentos, certidões, histórico da propriedade, regularidade fiscal, urbanística e ambiental, bem como aspectos contratuais e legais envolvidos na operação. Realizar uma due diligence eficiente é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que o negócio seja seguro e vantajoso.

No entanto, a falta de atenção a certos detalhes pode comprometer todo o processo e levar a prejuízos financeiros, problemas legais ou mesmo a anulação do negócio. Este artigo explora os erros mais comuns na due diligence de imóveis e como evitá-los.

1. Não verificar a matrícula do imóvel: A matrícula do imóvel é o documento que centraliza todas as informações sobre a propriedade, incluindo registros de compra e venda, hipotecas, penhoras e outros ônus. Um erro comum é confiar apenas em documentos fornecidos pelo vendedor sem consultar diretamente o cartório competente. Sendo assim, é primordial solicitar uma certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis para garantir que a propriedade esteja livre de pendências ou restrições.

2. Não verificar a regularidade fiscal do imóvel: Pendências tributárias podem ser um grande problema após a aquisição do imóvel. Muitos compradores falham em confirmar se o IPTU e outras taxas municipais estão quitados, o que pode inviabilizar a realização do negócio. Nesse sentido, é necessário solicitar certidões de débitos municipais e verificar a regularidade do pagamento de impostos e taxas condominiais (se aplicável).

3. Desconsiderar aspectos ambientais: Imóveis localizados em áreas de proteção ambiental ou sujeitos a passivos ambientais podem gerar graves complicações legais e financeiras. Muitos compradores negligenciam essa análise, especialmente em imóveis rurais ou comerciais. Mostra-se essencial a consulta aos órgãos ambientais para verificar a situação do imóvel e, se necessário, esclarecer dúvidas junto a um especialista em direito ambiental.

4. Falta de análise do histórico do imóvel e de seus vendedores: Problemas como usucapião, disputas judiciais ou vendas irregulares podem surgir devido à falta de uma análise criteriosa do histórico do imóvel. Além disso, fraudes à execução ou fraudes contra credores são riscos reais em transações imobiliárias, especialmente quando os vendedores possuem dívidas ou enfrentam processos judiciais. Ignorar a análise da situação financeira e jurídica dos vendedores pode levar à anulação da venda ou à perda do imóvel. Assim, devem ser cuidadosamente analisadas todas as transações registradas na matrícula do imóvel, solicitadas todas certidões negativas de débitos em nome dos vendedores, bem como certidões de distribuição de processos cíveis, trabalhistas e fiscais.

5. Subestimar questões urbanísticas e de zoneamento: Imóveis podem estar sujeitos a restrições de uso e ocupação conforme o plano diretor municipal. Ignorar essas questões pode inviabilizar o objetivo do comprador sobre a utilização do imóvel, razão pela qual é preciso consultar o plano diretor e legislações locais para verificar se o imóvel está em conformidade com o uso pretendido.

6. Negligenciar contratos e cláusulas: Cláusulas contratuais mal redigidas ou ausências de garantias em contratos preliminares (como a promessa de compra e venda) podem resultar em prejuízos futuros, sendo essencial a revisão de todos os contratos com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que os interesses das partes estejam protegidos.

Conclusão

A due diligence é uma etapa indispensável para assegurar a segurança de transações imobiliárias, mas exige atenção a detalhes e conhecimento específico, especialmente para obtenção de todas as certidões e documentos que possam comprovar a situação atual do imóvel e de seus vendedores. Ao evitar os erros mais comuns e contar com o suporte de profissionais qualificados, compradores e investidores podem reduzir riscos e tomar decisões mais seguras.