A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu recente decisão relevante para o direito agrário e contratual ao analisar os efeitos da perda da propriedade rural pelo arrendador sobre contratos de arrendamento previamente firmados.
No julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412/MT, a Corte entendeu que a perda da propriedade do imóvel rural por decisão judicial extingue automaticamente o contrato de arrendamento, não havendo sub-rogação do novo proprietário nos direitos e obrigações do contrato anteriormente celebrado.
A decisão esclarece importante distinção jurídica entre a alienação voluntária do imóvel e a perda da propriedade por determinação judicial.
O caso analisado pelo STJ
O processo teve origem em uma ação de interdito proibitório proposta por um arrendatário rural que pretendia permanecer na posse das áreas agrícolas até o término dos contratos de arrendamento, previsto para o ano de 2030.
Os contratos haviam sido firmados com os então proprietários dos imóveis rurais. Entretanto, posteriormente, esses proprietários perderam o domínio das áreas em razão de sentença proferida em ação reivindicatória, que reconheceu a titularidade do imóvel em favor de terceiros.
Após a decisão judicial, o novo proprietário foi imitido na posse das áreas, notificando o arrendatário para desocupação do imóvel. Diante disso, o arrendatário buscou judicialmente manter-se na posse das terras até o término contratual, sustentando, entre outros argumentos, que o novo proprietário deveria se sub-rogar nos contratos de arrendamento existentes.
A controvérsia jurídica
A principal questão jurídica discutida no recurso especial consistia em determinar se a perda da propriedade pelo arrendador seria suficiente para extinguir o contrato de arrendamento rural, ou se o novo proprietário deveria assumir os direitos e obrigações decorrentes da relação contratual.
O arrendatário argumentava que o artigo 92, §5º do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) assegura a continuidade do contrato mesmo em caso de transferência da propriedade do imóvel, prevendo a sub-rogação do adquirente nos direitos e deveres do arrendador.
Assim, defendia que o contrato deveria permanecer vigente até o prazo final originalmente pactuado.
O entendimento do STJ
A Terceira Turma do STJ rejeitou esse entendimento e manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso.
Segundo a relatora, Ministra Nancy Andrighi, o dispositivo do Estatuto da Terra que prevê a continuidade do contrato aplica-se apenas às hipóteses de alienação do imóvel ou imposição de ônus real, situações em que o adquirente assume os direitos e deveres do antigo proprietário.
Contudo, no caso analisado, não houve alienação voluntária da propriedade. O que ocorreu foi a perda da propriedade pelos arrendadores em decorrência de decisão judicial, circunstância que afasta a aplicação da regra de sub-rogação.
O STJ ressaltou que o Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra, prevê expressamente que o arrendamento se extingue pela perda do imóvel rural pelo arrendador.
Assim, exigir que o novo proprietário permanecesse vinculado ao contrato celebrado com terceiros implicaria impor-lhe obrigações contratuais às quais ele jamais consentiu.
Extinção automática do contrato
Diante desse cenário, o STJ concluiu que, uma vez reconhecida judicialmente a propriedade em favor de terceiro, o contrato de arrendamento rural celebrado pelo antigo proprietário se extingue automaticamente.
Nessas situações, não há:
A Corte também afastou a tese de que o arrendatário teria direito de preferência ou renovação contratual, pois tais direitos pressupõem a existência de contrato válido e vigente, o que deixa de ocorrer quando o arrendador perde a propriedade do imóvel.
O julgamento do REsp 2.187.412/MT reafirma que a continuidade do contrato de arrendamento rural depende da manutenção do direito de propriedade pelo arrendador.
Quando ocorre a perda judicial da propriedade, o vínculo contratual deixa de existir, não sendo possível exigir que o novo proprietário assuma obrigações decorrentes de contrato que não celebrou.
A decisão contribui para esclarecer um ponto sensível do direito agrário brasileiro e reforça a importância da análise jurídica cuidadosa em contratos envolvendo imóveis rurais.
Referências:
Estatuto da Terra – https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm
